空き家から生まれる「ポスト成長都市」――ライプツィヒの持続可能なハウスプロジェクト

ドイツは中東部に位置し、古くは神聖ローマ帝国時代より交易の拠点として栄えたライプツィヒ。旧市街にはバッハに所縁のあるトーマス教会など、中世から近世にかけての荘厳な建築が並ぶのだが、中心地から東西へわずかばかり足を延ばせば、そこには、今にも崩れそうな石造りや煉瓦造りのファサードが広がる。

 

「グリュンダーツァイト(Gründerzeit)」と呼ばれる、産業革命を経て19世紀末葉に訪れたドイツ好景気時代に建立されたこれら歴史的建造物群からは、かつての豪奢さよりも、むしろのちに辿ることとなった衰退の情景が強く立ち上がる。破損した窓、閉じたよろい戸の上を走るグラフィティが目を引き、一見すると空き家か住居か判別のできないような建築が目立つ。

 

 

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2015年の空き家推定数。数字はパーセント。なかでもザクセン州、ザクセン・アンハルト州、チューリンゲン州といった旧東ドイツ圏で空き家が目立つ。出典 : Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung, Bonn, 2016

 

 

ライプツィヒに限らず東ドイツの都市部では、東西再統一による産業の空洞化、西側への大規模な人口流出による打撃の痕跡が、いまだに、街中のいたるところに顔を覗かせる。東西の経済格差は、首都ベルリン、そして都市部を中心にゆるやかに改善されつつあるが、行政のトップダウン型の開発からは取り残されてしまう様々な課題が、依然として立ち並ぶ。インフラの未整備に基づく住宅問題、とくに「空き家」問題も、そんな課題のひとつた。ライプツィヒ市内だけでも現在3万5千戸を超える空き家が並び、2千あまりの建物が未修理のまま放置されているという。(http://www.haushalten.org/de/haushalten_hintergrund.asp

 

日本でも、人口は2008年にそのピークを迎えた。少子高齢化に伴う人口の減少や産業構造の転換による地方の過疎化が深刻化するなか、「コンパクト・シティ」「空き家再生」または「多拠点生活」などといったキーワードがメデイアで注目されつつある。経済成長がその頂点に達した後の社会、ゆるやかに縮小する社会における、新たな都市生活のあり方が急激に問われているのだ。かつてのように高度な成長と拡大を前提にはできないポスト成長時代の都市は、「衰退」するのか、それとも豊かに「縮小」するのか、分水領に立っている。

 

ライプツィヒをはじめとする旧東ドイツ都市部の「空き家」に代表される住宅問題は、いわゆる「成熟社会」を迎え、ゆるやかに縮小しながらも、持続可能な街づくりを模索する日本社会の難局を、先取りする事例だといえるだろう。都市のカラーを塗り替えてしまう大規模な「開発」ではなく、地域の歴史と記憶を活かした「再生」は、可能なのだろうか。放棄された「空き家」を、再生のための資源として積極的に活用し、都市生活を豊かにしていくには何が必要か。

 

シノドス・ラボがお届けする、「世界の市民活動」シリーズ第5回。今回はライプツィヒのハウスプロジェクトを通して、空き家から生まれる「ポスト成長都市」について考えてみたい。

 

 

都市の衰退と空き家問題

 

エルスターの水運に恵まれ、欧州の東西を結ぶ交易路の要に位置するライプツィヒは、品物見本市の発祥の地でもあり、古くから多くの人と商品の行き交う主要な商業都市として栄えてきた。平地のため開発が容易であったことも相俟って、19世紀後半に産業化の波が到来すると、都市は瞬く間に工業中心の社会へと再編成されてゆく。

 

1839年に、ドイツでは初の蒸気機関による長距離路線がライプツィヒ・ドレスデン間で開通すると、ライプツィヒは中部ドイツのなかでも枢要な工業都市として躍進し、20世紀初頭までにライプツィヒ駅は、ヨーロッパでも最大規模を誇るターミナル駅として知られるようになった。中心市街地だけでは抱えられなくなった都市人口を吸収すべく、東西に住宅街が建設されたのも、グリュンダーツァイトと呼ばれるこの頃である。市はその後も郊外地域を吸収することで拡大し、1930年代には人口70万を超える巨大都市へと成長する。

 

しかし、第二次世界大戦を経て東ドイツへ組み込まれると、それまでの経済成長はゆるやかに減少する。ベルリンの壁の崩壊によって、瞬時にして資本主義の高波に晒されることとなったライプツィヒでは、他の多くの東ドイツの都市と同様、基幹産業に徹底的な打撃を受けた。ライプツィヒを代表する出版、メディア、鉄鉱産業は、根源的な産業構造の転換に適応できず、その大部分が姿を消していくことになった。高い失業率を受け、東西統一からたった10年のうちに10万余りもの人口が西側へ流出したという。(http://www.haushalten.org/de/haushalten_hintergrund.asp

 

 

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Photo HausHalten.e.V.

 

 

成長ありき、拡大ありきの都市計画を推し進めていた行政は、突然の変化に有効な都市政策を打ち出すことができず、また、首都遷都によって東西統一後の経済援助と投資がベルリンへ集中したことも重なって、人口の空洞化したライプツィヒでは住宅環境がみるみるうちに悪化する。なかでも、産業化時代に建設された歴史的住宅街の老朽化は深刻だった。

 

築100年を超えるこうした建造物は、一方ではライプツィヒ栄華の時代の残滓として都市の歴史的記憶に深く関わるものではあるが、リノベーションして再生させるには費用が嵩むことから、行政からしばしば見放され、多くが廃墟として手付かずのまま放置されることになった。それどころか2000年代には、荒廃して市場価値のつかなくなった建造物を暫定緑地として平らにしてしまうことが、不動産市場を再生するために必要であると提唱され、市は連邦助成金を使ってむしろ積極的に取り壊しを推奨してきた。こうして市内でも約1万2千の建造物が緑地化されたが、そのうちの3400件あまりは、アルトバウと呼ばれる歴史的建造物であったという。(https://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/foerdergebiete/stadtumbau-ost-gebiete/programmgebiet-rueckbau-2003-2015/

 

 

取り壊しから「使用による保全」へ

 

過疎化した都市に放置される廃墟、取り壊される歴史的住宅街。衰退地域を再生させるには、取り壊しによる再開発以外に方法はないのだろうか。行政のトップダウン型の政策は、すぐに行き詰まる。こんな状況を打開するべく、2004年、衰退地域のひとつリンデナウ地区の市民団体を中心に設立されたのが、NGO「ハウスハルテン(HausHalten e.V.)」である。現在は、市内在住の建築家や都市計画者、学生やその他住民の有志ら16人余りによって登記社団として運営されている。(ハウスハルテン公式HP:http://www.haushalten.org

 

ハウスハルテンは、市場価値を失い破壊の危機に晒された歴史的建造物を、誰かに使ってもらうことで最低限の維持管理をしてもらおうという「使用による家の保全 (Hauserhalt durch Nutzung」をコンセプトに、空き家の仲介をしている。現在ハウスハルテンの提供する空き家プログラムには二種類の形態があるが、どちらも、不動産としては価値の見込めない物件に対し、従来の市場とは異なる賃貸モデルを提唱することで、建物の所有者と利用者の双方にメリットのある関係を構築しているのが特徴だ。

 

2005年より始動した「家守の家(Wächterhaus)」と呼ばれる賃貸モデルでは、建物の所有者と利用者が通常5年〜10年の暫定利用協定を結ぶ。期間中、利用者は「家守」として家の最低限の手入れを担う代わりに家賃負担なしで生活や活動に必要な空間を得ることができ、一方で家主は、物件の維持管理費用を負担することなく、建物を崩壊から守ることができるのだ。ハウスハルテンのプログラムで取引される空き家は、自己手入れを基本としているため、通常の賃貸契約で生じる物件の現状復帰義務がないことも大きな特徴だ。

 

そのため、安く、かつ用途に合わせて空間を自由に改築できる「家守の家」は、学生やアーティストをはじめ、新たに文化事業を立ち上げようとする事業主などにとっては、手頃な寄す処となっている。物件の使われ方も多様で、個人の住居のみならず、アトリエやスタジオとして使用されたり、または「家守の店(Wächterladen)」として登録することによって、カフェやショップなど営利目的の利用も可能だ。現在までに、市内では18の建造物がハウスハルテンを通じて「家守の家」として貸し出された。(うち12件は暫定期間を超えている。http://www.haushalten.org/de/waechterhaeuser_in_leipzig.asp

 

 

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ハウスハルテンの黄色い垂れ幕からは、この建築物が「家守の家」であることが窺える。Photo HausHalten.e.V.

 

 

「家守の家」における暫定利用では、利用期間を過ぎ、家守たちの手入れによってある程度市場価値を回復した家は、その後、家主によって不動産市場に戻されることが多かった。家の崩壊を防げること自体は喜ばしいのだが、利用者たちが長期的にプロジェクトを継続してゆくにはしばしば家主との複雑な交渉が必要であり、場合によっては活動の場を手放さざるを得ないこともある。

 

この点を踏まえ、2012年より「家守の家」に並行して導入されたのが「改築ハウス(AusBauHaus)」モデルだ。「改築ハウス」は、たんに建造物の保全のみならず、空き家から立ち上がる地域プロジェクトに、より長期的に活動の基盤を提供すること、そしてそれを通じて、持続的に街づくりに参与してもらうことを目的としているため、空き家の暫定利用期間を定めていないのが特徴だ。

 

「改築ハウス」において利用者は、家主より物件を格安で借り入れる代わりに、物件のセルフ・リノベーション(改築)を担うことが義務付けられている。このモデルでは通常の賃貸契約のように家賃負担が発生するものの、改築後も家賃は長期的に低価格に抑えられることになるため、利用者は継続的に空間を使用することができるのだ。「家守の家」と「改築ハウス」、どちらの形態にせよ、市場価格を失ってしまった建物だからこそ実現できるユニークな賃貸モデルだと言えるだろう。

 

 

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空き家のセルフ・リノベーション。(C)Das Japanische Haus e.V.

 

 

ハウスハルテンは、たんに物件所有者と利用者のマッチングにとどまらず、物件の契約からその後の活動支援に到るまで包括的なサポート体制を整えている。各人の必要に応じて自由に空間を創れるといえば容易に聞こえるが、手付かずの廃墟のような空き家を自力で改装していくのは時に骨の折れる作業だ。それが歴史的建造物とあれば尚更だろう。

 

そこでハウスハルテンは、空き家利用にあたってはコンセプトの段階から利用者の相談に乗り、どの程度の改築が必要なのかを助言している。利用が確定した後も、セルフ・リノベーションに必要な専門知識を提供し、工具類など必要物資の貸し出しを通じて、各利用者の空き家運用を支援。人手のかかる改築の場合には、地域の労働者や失業者のネットワークを斡旋することで、地域住民と空き家利用者が接続する機会を設けている。 

 

また、アイディアはあるが、充分な資金、空間を持たない新規事業者やアーティストグループの活動を積極的に招致し、空き家を単なる居住空間ではなく、広くコミュニティの顔として作り替えていくこともハウスハルテンの重要な課題だ。市場価値を失った空き家を「潜在資源」として捉えること、若者やアーティストを呼び込み、彼らの活動をサポートすることで、ふたたび街を住みやすく魅力的なものにしていこうという姿勢が、ハウスハルテンの空き家運用の大きな特徴だ。【次ページにつづく】

 

 

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